注冊公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對的一項任務。雖然這個過程可能會有些復雜，但是只有完成了這個過程，你的企業(yè)才能夠合法地運營。下面，跟著主頁一起了解下出讓公司怎么做賬的信息，希望可以幫你解決你現(xiàn)在所苦惱的問題。

平臺公司，即政府融資平臺，指各級地方政府成立的以融資為主要經(jīng)營目的的公司，也是我國在特定的發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。土地整理，即土地一級開發(fā)，是指由政府授權(quán)委托企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地）。也就是生地變熟地的過程，這項工作往往交給平臺公司來做，并且土地整理收入是平臺公司最主要的收入來源和利潤來源。

一、平臺公司土地整理收入模式

土地整理收入，常見有兩種基本模式，一種是與政府拍地掛鉤，具體為：平臺公司先行受托開發(fā)，開發(fā)完成后，根據(jù)開發(fā)成本以及一定利潤率確定一個補償費用。政府部門通過招拍掛形式將熟地出售，用地單位將土地出讓金支付給政府部門，政府部門再將其中的土地補充款部分返還給平臺公司，平臺公司確認為收入。如土地未出讓或只有部分地塊出讓，平臺公司只能取得已出讓部分地塊對應的土地補償款。

一種是不與政府拍地掛鉤，由政府按土地開發(fā)整理成本并考慮一定比例的項目投資回報支付平臺公司投入成本和收益，并分期撥付開發(fā)土地項目收益，項目移交后，政府與平臺公司結(jié)算項目成本和最終收益。此種模式下，平臺公司獲取的土地整理收入與政府拍地情況無關(guān)，與政府的結(jié)算也不是以收到土地出讓金為前提。

第一種模式被稱為土地出讓金返還模式，第二種模式被稱為成本加成模式。

二、平臺公司土地整理收入確認時點

1、土地出讓金返還模式

新收入準則第五條“當企業(yè)與客戶之間的合同同時滿足下列條件時，企業(yè)應當在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認收入：……（五）企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回。”

土地出讓金返還模式下，與政府拍地掛鉤，土地補償款的取得取決于用地單位向政府部門已支付的土地出讓金，否則，土地補償款是無法收回的，也就無法滿足前述收入確認條件。所以此模式下，土地整理收入的確認需要滿足：（1）土地已通過“招拍掛”被出讓出去，用地單位已把土地出讓金支付給政府部門；（2）應取得的補償款金額和開發(fā)成本總金額已經(jīng)確定。簡單的講，土地整理收入確認時點為政府將土地招拍掛出讓時點。

2、成本加成模式

成本加成模式，按照實際發(fā)生的成本和一定的利潤率作為總價，與未來的招拍掛價款沒有直接聯(lián)系，價款的結(jié)算也不以政府部門通過招拍掛出讓土地使用權(quán)并收到土地出讓金為前提，因此交易對價收到的可能性比較大，可滿足收入確認的基本條件。實務中，常常以完成土地開發(fā)后移交給政府部門作為收入確認的時點，但是，符合條件的也可以按照時段法來確認收入。

三、平臺公司土地整理收入時段法與時點法

土地出讓金返還模式只能采用時點法確認收入；成本加成模式在一定條件下可采用時段法確認收入。

新收入準則第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務：（一）客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益。（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品。（三）企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項?！?/p>

《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第2號》2-2客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建商品或服務的判斷：“客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品或服務，是指在企業(yè)生產(chǎn)商品或者提供服務過程中，客戶擁有現(xiàn)時權(quán)利，能夠主導在建商品或服務的使用，并且獲得幾乎全部經(jīng)濟利益。其中，商品或服務的經(jīng)濟利益既包括未來現(xiàn)金流入的增加，也包括未來現(xiàn)金流出的減少。例如，根據(jù)合同約定，客戶擁有企業(yè)履約過程中在建商品的法定所有權(quán)，假定客戶在企業(yè)終止履約后更換為其他企業(yè)繼續(xù)履行合同，其他企業(yè)實質(zhì)上無需重新執(zhí)行前期企業(yè)累計至今已經(jīng)完成的工作，表明客戶可通過主導在建商品的使用，節(jié)約前期企業(yè)已履約部分的現(xiàn)金流出，獲得相關(guān)經(jīng)濟利益。”

土地一級開發(fā)涉及征地拆遷、市政配套建設(shè)、安置補償?shù)榷囗梼?nèi)容，但是，從合同層面來看，平臺公司需要把多項服務內(nèi)容整合成熟地移交給政府部門，這些環(huán)節(jié)相關(guān)聯(lián)且不可區(qū)分，所以土地一級開發(fā)業(yè)務實質(zhì)屬于單項履約義務。

在土地整理業(yè)務是否可以作為某一時段內(nèi)履行履約義務，可參考新收入準則及《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第2號》的相關(guān)條件進行判斷。在一級土地開發(fā)的過程中，如果另一企業(yè)接替前企業(yè)行剩余的履約義務，原則上已經(jīng)完成的征地、拆遷、安置、補償?shù)乳_發(fā)工作無需再重新執(zhí)行，表明政府部門可通過主導開發(fā)項目，節(jié)約前企業(yè)已履約部分的現(xiàn)金流出，獲得相關(guān)經(jīng)濟利益，滿足“客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品”這一時段法收入確認條件；此外，這也表明企業(yè)履約同時政府部門能夠取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益，滿足“客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益”這一條件。因此，土地整理業(yè)務可以采用時段法確認收入。

在實務中，由于土地財政式微導致地方政府資金緊張，出于謹慎性考慮，一般都是移交時確認收入，即采用時點法。對于收款時間和收款金額均不存在重大不確定性的土地一級開發(fā)業(yè)務，可在開發(fā)的進程中謹慎采用時段法確認收入。若采用時段法，意味著隨著開發(fā)進度就可以確認收入，賬面基本沒有存貨，但會存在大額合同資產(chǎn)需要政府部門確認。

四、平臺公司土地整理收入總額法與凈額法

土地整理收入一般情況下都是采用總額法。因為一般是由平臺公司作為開發(fā)主體，負責辦理籌措資金、立項、征地拆遷和市政配套建設(shè)等手續(xù)并組織實施，平臺公司對于交付之前的土地一級開發(fā)項目擁有控制權(quán)。在少部分情況下，如果土地一級開發(fā)項目是由政府部門主導，由政府部門作為開發(fā)主體，那就需要考慮平臺公司在其中的參與程度，是主要責任人角色還是代理人角色，如果只是代理人角色，就需要采用凈額法確認收入。

五、平臺公司土地整理收入涉稅問題

1、增值稅方面

關(guān)于土地整理收入是否需要繳納增值稅，部分稅局有以下解釋口徑：

①河北省解釋口徑

納稅人(以下稱投資方)與地方政府合作，投資政府土地改造項目(包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合《關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》(國家稅務總局2013年第15號公告所規(guī)定的“投資行為”的，取得的投資收益不屬于增值稅征稅范圍，不征收增值稅。投資方收取固定或保底收益的，按照貸款服務稅目征收增值稅。

如納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入屬于“建筑服務”稅目;其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“經(jīng)紀代理”稅目。

②北京市解釋口徑

A、依據(jù)《北京國稅營改增熱點問題(2016年6月17日)》規(guī)定，“納稅人從事一級土地開發(fā)取得的收入，按照提供建筑服務繳納增值稅。

B、依據(jù)《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會 北京市國稅局 北京市地稅局 北京市財政局關(guān)于土地一級開發(fā)項目涉及增值稅發(fā)票等有關(guān)問題的通知》(市市規(guī)劃國土發(fā)[2017]186號)規(guī)定，“政府土地儲備機構(gòu)為主體、委托企業(yè)實施的土地一級開發(fā)項目中，受托企業(yè)從政府儲備機構(gòu)收取款項并代為支付的行為屬于代收轉(zhuǎn)付，其收取的該部分款項不屬于增值稅征收范圍，不開具增值稅發(fā)票。政府儲備機構(gòu)須使用受托企業(yè)開具的收據(jù)和儲備機構(gòu)開戶銀行回單作為記賬憑證。

受托一級開發(fā)企業(yè)代為支付的款項不屬于增值稅征收范圍或最終收款方不能自行開具發(fā)票的，受托一級開發(fā)企業(yè)可以取得收據(jù)，并以收據(jù)和開戶銀行回單作為資金往來憑證。

綜上所述，土地整理收入應按建筑服務繳納增值稅，一般納稅人一般計稅9%，簡易計稅3%。除非屬于代收代付、投資等行為，但是已經(jīng)確認為土地整理收入，顯然不屬于這些行為。

2、企業(yè)所得稅方面

土地整理收入不屬于稅法規(guī)定的免稅收入，也不屬于稅法規(guī)定的不征稅收入，應作為應稅所得計繳企業(yè)所得稅。

來源：橋小水的財稅小屋 作者：橋小水

圖文編輯：沐林財訊

通過注冊公司，您可以更好地管理企業(yè)的稅務和財務事務。明白了出讓公司怎么做賬的一些關(guān)鍵內(nèi)容，希望能夠給你的生活帶來一絲便捷，倘若你要認識和深入了解其他內(nèi)容，可以點擊主頁的其他頁面。