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來源：財審阿浩

前段時間有物業(yè)公司財務(wù)人員咨詢一個問題：收到業(yè)主繳納的水電費款項，是否可以不確認為收入，采用代收代付方式處理？針對這個問題，需結(jié)合具體業(yè)務(wù)模式進行判斷，本文嘗試展開相關(guān)探討。

一、業(yè)務(wù)模式區(qū)分

（一）代收代付模式

業(yè)務(wù)特征：水電表直接抄表到戶，供水供電公司直接向業(yè)主開具發(fā)票。物業(yè)公司在代收代付過程中，可能會向業(yè)主收取少量的代收手續(xù)費，該手續(xù)費單獨核算。

物業(yè)角色：僅提供代收代付服務(wù)，收取款項后需及時轉(zhuǎn)交供水供電公司，同時就代收手續(xù)費向業(yè)主提供相應(yīng)發(fā)票。

財稅處理：代收的水電費不確認為收入，僅作往來款項（其他應(yīng)付款）核算；代收手續(xù)費確認為收入，按“經(jīng)紀代理服務(wù)”繳納增值稅。

（二）轉(zhuǎn)售模式

業(yè)務(wù)特征：因小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善或歷史遺留問題等原因，未實現(xiàn)抄表到戶。物業(yè)公司從供水供電公司采購水電后，負責(zé)對水電分配，再轉(zhuǎn)供給業(yè)主。

物業(yè)角色：作為轉(zhuǎn)售方，需自行向業(yè)主開具銷售發(fā)票，承擔(dān)水電采購、分配過程中的相關(guān)風(fēng)險，如價格波動、損耗等。

開票品目：“電力銷售”或“自來水銷售”

財稅處理：構(gòu)成增值稅應(yīng)稅銷售行為，需按相關(guān)規(guī)定計算繳納增值稅。

二、轉(zhuǎn)售模式的稅務(wù)處理要點

（一）增值稅處理

一般納稅人：電力銷售適用13%稅率；自來水銷售若選擇簡易計稅，需符合相關(guān)條件，適用3%征收率，且不得抵扣進項稅額。

小規(guī)模納稅人：適用3%征收率，2023年及后續(xù)減按1%執(zhí)行（政策期限以國家最新規(guī)定為準(zhǔn)）。

（二）價外費用處理

轉(zhuǎn)售過程中收取的加價部分，包括直接加價、服務(wù)費、管理費等變相加價，以及違約金、滯納金等，均需作為價外費用并入銷售額計征增值稅。判斷是否為價外費用的關(guān)鍵原則是，該費用是否與轉(zhuǎn)售水電的行為直接相關(guān)，且由購買方（業(yè)主）支付。

三、實務(wù)操作建議

準(zhǔn)確判定業(yè)務(wù)模式：通過查看與供水供電公司及業(yè)主的合同、抄表方式、發(fā)票開具主體等信息，準(zhǔn)確區(qū)分是代收代付模式還是轉(zhuǎn)售模式。

規(guī)范發(fā)票開具：代收代付模式下，物業(yè)公司不得就代收的水電費開具增值稅發(fā)票，僅可就手續(xù)費開具；轉(zhuǎn)售模式下，需按貨物銷售如實開具發(fā)票，注明“電力銷售”或“自來水銷售”等品目，開具時間應(yīng)符合增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定。

完善合同條款：在與供水供電公司及業(yè)主的合同中，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，如費用結(jié)算方式、發(fā)票開具責(zé)任、風(fēng)險承擔(dān)等內(nèi)容，避免后續(xù)糾紛。

建立臺賬分別核算：分別建立代收代付水電費和轉(zhuǎn)售水電費的臺賬，詳細記錄收支情況、發(fā)票信息等，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可追溯性，便于稅務(wù)檢查。

四、相關(guān)法規(guī)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 54 號)：提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依 3% 的征收率計算繳納增值稅。

《中華人民共和國增值稅暫行條例》及實施細則：對增值稅的征稅范圍、稅率、價外費用等作出了明確規(guī)定。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：涉及物業(yè)管理服務(wù)等應(yīng)稅行為的增值稅處理規(guī)定。

綜上所述，物業(yè)公司收取水電費是否確認為收入，核心在于業(yè)務(wù)實質(zhì)的判定。代收代付模式不產(chǎn)生應(yīng)稅收入，僅手續(xù)費部分需繳稅；而轉(zhuǎn)售模式則構(gòu)成增值稅應(yīng)稅行為，需規(guī)范進行稅務(wù)處理。建議企業(yè)結(jié)合實際情況，做好業(yè)務(wù)模式梳理和財稅處理規(guī)范，確保合規(guī)經(jīng)營。

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