注冊公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對的一項任務。雖然這個過程可能會有些復雜，但是只有完成了這個過程，你的企業(yè)才能夠合法地運營。接下來，主頁將跟大家是介紹關于土地使用稅怎么做賬的，希望可以幫你解惑。

來源：雄財稅略

前言

前段時間我在公眾號上分享了《土地增值稅清算》的稅務處理問題系統(tǒng)文章，得到很多熱心網(wǎng)友的關注和認可。關于土增稅清算大的方面基本上分享得了，但具體問題還有很多，今后我再跟大家一起繼續(xù)探討。前面關于土增稅清算的學習，基本上是從理論上進行探討，未免枯燥了一點，今天開始我以案例的形式跟大家一起探討房地產(chǎn)財稅相關問題。這些案例有些是我經(jīng)手過的，有些是我同事經(jīng)手過的案例，還有些是同行們的案例，不能算我的“原創(chuàng)”。但是話說回來，財稅問題探討也不容許太多原創(chuàng)吧，我們能夠在稅法框架下，把問題講清楚就很好了。另外，由于稅法經(jīng)常變動，而且各地的地方規(guī)定也千差萬別，所以案例僅供參考，千萬不要生搬硬套。

房地產(chǎn)公司拍地前由于不確定是否能夠成功拿到該地塊，所以往往采取母公司去參與招拍掛，保證金由母公司支付，成功拍下地塊后，在土地所在地成立項目公司（子公司）進行開發(fā)建設。而國土局（或稅務局）往往是誰交錢就把票據(jù)開給誰，這樣就會造成土地出讓金票據(jù)抬頭與項目公司不一致的情況。這種拍地方式對稅務會帶來什么影響呢？如何解決？

案例：甲房地產(chǎn)公司注冊地在A市，到異地B市購得一塊地，面積為8萬平方米；土地出讓合同約定土地凈價8億元，市政配套費1000萬，有線電視配套費800萬，土地出讓合同總額8.18億，由甲一次性支付給財政局，合同簽訂時點為2022年6月18日，合同約定交地時點為2022年12月18日。2022年 8月18日，甲一次性支付財政局8.18億，由財政局統(tǒng)一開具土地出讓金票據(jù)。

項目公司乙于2022年9月18日設立后，甲、乙、國土局三方簽訂補充協(xié)議，將購地主體由甲房地產(chǎn)公司變更為乙項目公司。當?shù)赝恋厥褂枚悶?元/平方米.年，契稅稅率為3%。

問題1：土地出讓金票據(jù)抬頭為甲公司，能否在項目公司乙稅前扣除？有什么解決方案？

由于土地出讓金票據(jù)抬頭不是項目公司，存在不能在增值稅抵減銷售額，在土地增值稅不能計入扣除項目的稅務風險。

方案1：在當?shù)靥崆霸O立一個項目公司參與拍地，由項目公司交保證金。若未能拍到土地，就把項目公司注銷。這種方式能減少很多后期與政府部門、稅務機構的溝通成本，也不會產(chǎn)生稅務風險，但會增加注冊公司、注銷公司的工作量。

方案2：母公司拍下土地后，與國土局或稅務局溝通，把土地出讓金票據(jù)換為項目公司抬頭。這種方式能有效規(guī)避稅務風險，但會增加很多與國土局或稅務局的溝通成本。筆者當年在房地產(chǎn)公司就職時，有個項目就是這種情況，后來要求開發(fā)部同事去跟國土局溝通，成功換成項目公司抬頭的財政票據(jù)。但是目前大部分地方由稅務機關收取土地出讓金，直接在電子稅務局開具中央非稅收入票據(jù)，能否換票，本人不確定，若有成功換票的案例的網(wǎng)友，請在留言分享。

也有一些公司采取取得稅局同意在增值稅、所得稅、土增稅扣除的文件批復或在票據(jù)上涂改抬頭，加蓋國土局、稅局公章的替代方式。

方案3：母公司、項目公司、國土局三方簽訂變更協(xié)議或補充協(xié)議。這種方式比較常用，也有稅務政策支持。

政策依據(jù)：《關于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》 （財稅[2016]140號）及招拍掛文件約定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

這種方式雖然合法合理，但是也有嚴格的條件限制，要同時符合上述三個條件才行。條件（一）、（二）沒什么問題，基本上都能達到，但是條件（三）就有可能達不到。因為房地產(chǎn)企業(yè)在拿下土地后，往往需要進行融資，這個時候就有可能會引進投資者（實際為融資），投資者可能會以“假股實債”的形式持有項目公司一定比例股權，就出現(xiàn)了“項目公司的全部股權”不是由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的情形，不符合第（三）條件。關于如何解決這個問題，建議若條件允許最好在母公司層面引進投資者，保持母公司對子公司的100%股權。這種方式雖然也還存在爭議，但在形式上是符合稅法要求的，稅務風險會小很多。

三個方案各有千秋，方案1、方案2的稅務風險最小，但方案1會增加注冊公司、注銷公司的工作，方案2 會增加很多與政府部門的溝通成本，方案3 操作方式簡單，但有一定稅務風險。

問題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？

根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)書立應稅憑證、進行證券交易的單位和個人，為印花稅的納稅人，應當依照本法規(guī)定繳納印花稅”。

本案例由于簽訂土地出讓合同時，土地出讓合同的簽訂人是甲公司，因而印花稅的納稅主體是甲公司。

風險：1、甲、乙屬于不同稅務機關管轄時，存在乙被要求補交印花稅的風險；2、甲是平臺公司往往沒有收入，列支印花稅得不到抵扣，而乙是項目公司，有收入，且可以匹配，由乙繳納印花稅更合理。

解決辦法：與國土局提前溝通好，并加快項目公司注冊進度，以項目公司名義與國土局簽訂土地出讓合同，由項目公司繳納印花稅。

問題3：印花稅的計稅依據(jù)是8億還是8.18億？

由于8.18億是土地出讓合同的總價且由財政局統(tǒng)一開具了土地出讓金收據(jù)，按8.18億計繳印花稅無風險。應交印花稅=81800*0.5‰=40.9萬元。

問題4：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協(xié)議是否需要再次交印花稅？

三方補充協(xié)議屬于對原出讓合同主體的變更協(xié)議，不屬于再次簽訂一次土地出讓合同或土地轉讓合同，因而不需要再次交印花稅。

問題5：土地使用稅從什么時候開始繳納？

《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

本案例合同約定交地日為2022年12月18日，故由乙公司從2023年1月1日起按季度繳納土地使用稅。

問題6：如果合同沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？

財稅〔2008〕152號規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

甲公司：繳納土地使用稅期間為出讓合同簽訂次月至乙公司成立月末的土地使用稅（2022年7月1日—9月30日），應交土地使用稅=8*5/12*3=10萬

乙公司：從2022年10月1日起繳納土地使用稅。

問題7：如果國土局沒有按合同約定時點交地，如何交土地使用稅？

延遲交地：稅務機關一般會要求企業(yè)按合同約定的交地時間繳納土地使用稅。企業(yè)可以通過與國土局補簽協(xié)議修改交地時間的方式，減少不必要的稅收成本。

提前交地：1、按合同約定的時間繳納土地使用稅（有風險）；2、從實際交地次月開始繳納土地使用稅（無風險）。

問題:8：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅何時停止繳納？

一般理解：根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款規(guī)定：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

這里特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。以《商品房買賣合同》約定的交房時間的次月為土地使用稅的納稅義務減少時間。理由是該時間與國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款中有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間對應（倒推方法）。從交房之次月起，納稅義務人已轉移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

但是如何確定房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的時點，并不明確。所以關于土地使用稅的停止征收時間，完全由地方稅務機關自行掌握。有些地方從交房次月起停止征收（如西安、青島、海南）；有些地方在開發(fā)項目取得預售許可證后，整個項目用地即停征土地使用稅（如蘇州、廣州）；有些地方根據(jù)簽訂合同的銷售面積占全部可售建筑面積的比例分攤出已售的土地面積，停征對應面積的土地使用稅（如廣西）；還有的地方根據(jù)小業(yè)主辦出房產(chǎn)證的面積停征相應面積的土地使用稅（如河南）。

問題9：契稅計稅依據(jù)是8億還是8.18億？

根據(jù)我前面所分享的文章（參見《土地增值稅清算（三）：城市基礎設施配套費要不要繳納契稅？》及《補充說明》）可知，市政配套建設費1000萬及有線電視配套費800萬，也應計入契稅計稅依據(jù)。故應交契稅=8.18*3%=2454萬元。

本文為作者個人觀點，僅供參考，不作任何決策意見或建議。若有錯漏，請不吝賜教！

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