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21世紀經(jīng)濟報道記者 張敏

近期，有關(guān)“房東稅”的話題沖上熱搜。一種說法認為，隨著全面?zhèn)浒赋蔀榇筅厔?，房東將負擔更高的稅費，這部分稅費甚至可能轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

話題的由來，在于《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于今年9月15日實施。按照《條例》第八條規(guī)定，“出租人應(yīng)當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。”

《條例》第三十條則提到，“房管部門應(yīng)當通過住房租賃管理服務(wù)平臺開展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計監(jiān)測等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場監(jiān)督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統(tǒng)計等部門建立信息共享機制?！?/strong>

雖然該《條例》明確并未規(guī)定增加稅種，但仍有人過度解讀，認為文件的出臺，或意味著稅費的增加。由于這些稅費直接向出租者征收，也被統(tǒng)稱為“房東稅”。

由此可見，“房東稅”并不是一個具體的稅種，而是指代租賃環(huán)節(jié)的整體稅收。但當被冠以“房東”之名時，負擔便似乎沉重了許多。此外，由“全面?zhèn)浒浮钡健霸黾佣愂铡钡倪壿嬫?，似乎也過于簡單且片面。

那么，租房子到底要交幾種稅？如何理解《住房租賃條例》中有關(guān)備案的規(guī)定？全面?zhèn)浒妇鸵馕吨愂盏脑黾訂幔勘疚膶⒔Y(jié)合租賃市場的發(fā)展、政策變化等，全面解讀“房東稅”。

租房子要交哪些稅？

如前文所說，“房東稅”并不是一個具體的稅種，而是指代租賃環(huán)節(jié)的整體稅收。作為一項經(jīng)濟行為，租房環(huán)節(jié)是要產(chǎn)生稅收的。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，個人出租房屋會產(chǎn)生多個稅種，分別是營業(yè)稅、增值稅、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅及附加，此外還需繳納教育費附加和地方教育費附加。

這些稅種的計稅方式、稅率并不一致。且與很多房東、租客的體感相同，并不是每個稅種都會征收。

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局2008年出臺的《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，對于個人出租住房，個人所得稅的稅率為10%，房產(chǎn)稅的稅率為4％，營業(yè)稅在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收，印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅免征。

此外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對于月租金低于（含）10萬元的，免征增值稅。在該價格區(qū)間內(nèi)，城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅及附加、教育費附加、地方教育費附加等四項稅費也被免除。

2016年，財政部、國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》指出，“房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅?！?/p>

也就是說，在計算房產(chǎn)稅時，針對房屋租金部分，所依據(jù)的計稅收入是不包含增值稅的。

這些文件體現(xiàn)出對租房相關(guān)稅收的原則：能免則免，能減則減。

按照這些文件，個人出租住房，且月租金低于（含）10萬元的，只需繳納個人所得稅（稅率10%）、房產(chǎn)稅（稅率4％）、營業(yè)稅（稅率3%）三個稅種。

在實際操作中，不少地方對這三個稅種采取了進一步的減免。比如，不少地方對房產(chǎn)稅、營業(yè)稅減半征收，甚至免征，對個人所得稅按0.5%的稅率核定征收。

因此，租賃環(huán)節(jié)的稅費負擔并不重，甚至可以忽略不計。

對于機構(gòu)化租賃主體，也有相關(guān)的稅費優(yōu)惠。

根據(jù)財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2021年出臺的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，住房租賃企業(yè)向個人出租住房，可按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

租房子為什么要備案？

引發(fā)“房東稅”熱議的，是《住房租賃條例》中關(guān)于備案的相關(guān)規(guī)定。

按照《條例》，“出租人應(yīng)當按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案?！?/p>

“出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。”

為什么“備案”如此重要？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，備案固然使繳稅具備了技術(shù)條件，但更重要的是，只有備案才能令租房人享受更多的權(quán)益，推進租購同權(quán)。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2023年中國租房人口已接近2.6億，2025年有望突破3億大關(guān)。這一龐大的人口規(guī)模，為租賃市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ)，但也帶來政策監(jiān)管及權(quán)益維護等方面的挑戰(zhàn)和壓力。

李宇嘉指出，當前一線城首次買房年齡達到36.9歲，新一線城市、二線城市基本都在35歲左右。也就是說，租賃或長租將是必然趨勢，對租購同權(quán)的訴求也將更加強烈。

他指出，租房可以享受子女義務(wù)公辦教育，最低生活保障、住房保障、社會救助、失業(yè)保障等，這是大趨勢。在各地爭搶人口，推行常住地提供基本公共服務(wù)的背景下，租購同權(quán)正在加快落地。

同時，在租賃過程中，租客的權(quán)益也將得到保障，比如房東不能隨意漲租金、克扣押金，不得隨意闖入室內(nèi)等。

“這些權(quán)益的保障，是以備案為前提。”李宇嘉說。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進也表示，合同備案的目的不是要征稅，而是為了規(guī)范租賃交易和確保合同有備可查。即便租賃平臺和多部門聯(lián)網(wǎng)，也主要涉及和公安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，目的是從流動人員的管理角度優(yōu)化居住證的辦理。

他說，合同備案更多是保護了租客權(quán)益，備案的合同將有助于辦理居住證和申請公積金提取等優(yōu)惠政策。

他還指出，《條例》是一碗水端平的，除了保護租客，對于房東也是保護的。比如說租客不文明的行為也是明確禁止的，因此備案也有助于保護房東權(quán)益。

備案后會多繳稅嗎？

多數(shù)分析人士指出，《條例》并未新設(shè)稅種，也未提及對新設(shè)稅種的打算。因此，《條例》發(fā)布前后，有關(guān)稅費的政策保持不變。

近期，多個城市的相關(guān)主管部門也做出辟謠。

一個事實是，當前我國租賃市場備案率相對不高，不少房東無需繳納相應(yīng)的稅金。備案后，這部分房東從技術(shù)上具備了納稅的條件。

但根據(jù)上述分析，經(jīng)過對相關(guān)稅收的減免，租房過程中，房東需要繳納的稅費并不高，實際負擔并未明顯增加。

“需要說明，納稅是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)?！眹儡S進說，房東出租房屋，屬于經(jīng)營行為，從稅法角度看已產(chǎn)生了應(yīng)稅行為。

李宇嘉也指出，只有繳稅才能享受當?shù)氐墓卜?wù)。

那么，如果繳稅的話，會不會轉(zhuǎn)嫁至租客？

李宇嘉表示，在部分租賃需求密集的片區(qū)，比如CBD、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等就業(yè)集中，但房源供應(yīng)有限的區(qū)域，確實可能發(fā)生這樣的案例。

但更普遍的現(xiàn)實是，當前的租賃市場供應(yīng)相對充裕，房東“搶租客”的現(xiàn)象較為普遍。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2025年7月份，55城個人出租房源掛牌量達到61.8萬套，創(chuàng)下三年來高峰。7月55城個人房源掛牌租金為31.65元/㎡/月，已連續(xù)11個月環(huán)比下降。由于掛牌二手房很難賣出去，越來越多的房子轉(zhuǎn)入租賃市場，加上保租房的入市，租賃供給端的競爭非常激烈。

因此，對于房東而言，降低租金、減少空置是普遍做法。“即便收取租金稅，大概率也是由房東來承擔了。”

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