注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者成為合法企業(yè)的第一步，也是最重要的一步。通過完成這個(gè)過程，你可以獲得法律保護(hù)，讓你的企業(yè)更加正式和專業(yè)。主頁帶大家認(rèn)識(shí)地稅免稅怎么么做賬，希望看完本文，你會(huì)對(duì)這方面的認(rèn)識(shí)能更上一層樓。

來源：雄財(cái)稅略

在土地增值稅清算中，一般按照普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)的收入與扣除成本之差，分別計(jì)算增值額和增值率，進(jìn)而計(jì)算出需要繳納的土地增值稅。開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒安呗灾苯佑绊懚愗?fù)，合理選擇分?jǐn)偡椒娠@著降低企業(yè)稅負(fù)。以下是主要的分?jǐn)偡椒肮?jié)稅策略分析：

一、土地增值稅清算中常見的成本分?jǐn)偡椒?/p>

1.占地面積法

o定義：按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的基底面積占總土地面積的比例分?jǐn)偝杀尽?/p>

o適用范圍：適用于成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，或不同業(yè)態(tài)獨(dú)立占地的情形（如獨(dú)立住宅樓與商業(yè)樓）。

o注意：企業(yè)在使用“土地使用權(quán)面積占比法”時(shí)，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃和自然資源部門的規(guī)劃許可情況、建設(shè)部門的竣工核實(shí)情況和房產(chǎn)的實(shí)際物理結(jié)構(gòu)來確定房產(chǎn)是否獨(dú)立成棟，不要人為分割。

2.建筑面積法

o定義：按可售建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偝杀尽?/p>

o適用范圍：適用于同一清算單位內(nèi)不同業(yè)態(tài)（如普通住宅、非普通住宅）混建的情形。

o節(jié)稅劣勢：若高價(jià)值業(yè)態(tài)（如商業(yè)）分?jǐn)傒^少成本，可能導(dǎo)致增值率跳檔至更高稅率。

3.層高系數(shù)法

o定義：根據(jù)建筑層高調(diào)整分?jǐn)偙壤ㄈ缟虡I(yè)層高是住宅的1.5倍，則系數(shù)為1.5），再按系數(shù)面積分?jǐn)偝杀尽Ｔ诩{稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他商品層高與住宅層高之比，計(jì)算出各自層高系數(shù)。具體計(jì)算口徑和步驟如下：

（一）計(jì)算層高系數(shù)

在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他商品層高與住宅層高之比，計(jì)算出各自層高系數(shù)。

（二）計(jì)算總層高系數(shù)面積

∑層高系數(shù)面積=∑不同類型商品層高系數(shù)×可售面積

（三）計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)成本在不同類型商品中分?jǐn)?/p>

不同類型商品應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=[房地產(chǎn)開發(fā)成本÷∑層高系數(shù)面積×（不同類型商品層高系數(shù)×已售面積）

例：住宅高3米，商鋪高3.5米，車庫高2米，那么，住宅層高系數(shù)1，商鋪層高系數(shù)3.5/3=1.17，車庫層高系數(shù)2/3＝0.67。層高系數(shù)面積按相應(yīng)房屋的面積乘以層高系數(shù)。

o適用范圍：此方法是為了解決上述按占地面積法和建筑面積法分?jǐn)偛槐M合理的補(bǔ)充方法，只有當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有明確發(fā)文或允許的地方才可使用（如《福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅若干政策問題的通知》（榕地稅發(fā)〔2008〕108號(hào)）），并非全國適用。

4.售價(jià)比率法

o定義：按不同類型房地產(chǎn)的售價(jià)比例分?jǐn)偼恋爻杀?，售價(jià)高的業(yè)態(tài)分?jǐn)偢喑杀尽?/p>

o適用范圍：適用于商住混合項(xiàng)目，通過調(diào)節(jié)成本分?jǐn)偲胶庠雎?。這種方法也是為了解決上述按占地面積法和建筑面積法分?jǐn)偛槐M合理的補(bǔ)充方法，只有當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有明確發(fā)文或允許的地方才可使用，并非全國適用，很少地方允許采用此方法（若有網(wǎng)友知悉哪些地方允許采用的，請(qǐng)留言補(bǔ)充，不勝感激）。

5.直接成本法

o定義：直接歸屬于某業(yè)態(tài)的成本（如專屬設(shè)備費(fèi)）無需分?jǐn)?，直接?jì)入對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)。

o適用范圍：適用于可明確區(qū)分的直接成本，如地下車位專用消防設(shè)施。

二、分?jǐn)偡椒▽?duì)稅負(fù)的影響及節(jié)稅策略

1.利用普通住宅免稅政策

o普通住宅增值率≤20%時(shí)免稅。通過增加普通住宅的成本分?jǐn)偅ㄈ邕x擇占地面積法或?qū)痈呦禂?shù)法），降低其增值率，令其符合普通住宅增值率低于20%的標(biāo)準(zhǔn)，但注意要選擇合法合理的方法分?jǐn)?，不可隨意強(qiáng)行分?jǐn)偅涣硗夥謹(jǐn)倻y算時(shí)，增值率最好不要接近20%臨界點(diǎn)。

2.優(yōu)化高價(jià)值業(yè)態(tài)的成本分?jǐn)?/p>

o對(duì)商業(yè)、別墅等高增值業(yè)態(tài)，通過層高系數(shù)法或售價(jià)比率法增加其分?jǐn)偝杀荆苊膺m用高稅率。

o注意：選擇層高系數(shù)法、售價(jià)比率法需當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)明確發(fā)文或允許。

3.地下車位與公共配套的靈活處理

o有產(chǎn)權(quán)車位：參與土地成本分?jǐn)?，按可售面積法或?qū)嵱妹娣e法計(jì)入清算范圍。車位按實(shí)用面積（一般為12-14㎡）計(jì)算分?jǐn)偝杀荆捎行Ы档蛙囄坏姆謹(jǐn)偝杀尽?/p>

o無產(chǎn)權(quán)車位：若地方允許視為公共配套，成本分?jǐn)傊疗渌麡I(yè)態(tài)，減少稅基。

o人防車位：無償移交政府的成本可作為公共配套扣除，避免視同銷售。若人防車位可辦產(chǎn)權(quán)（如廣州），視同產(chǎn)權(quán)車位處理，收入、成本均計(jì)入清算范圍。

4.利用地方特殊政策

o福州層高系數(shù)法：商業(yè)層高系數(shù)高于住宅，可增加商業(yè)成本分?jǐn)?，降低稅?fù)。

o江西售價(jià)比率法：按售價(jià)分?jǐn)偼恋爻杀?，平衡不同業(yè)態(tài)增值率（未見相關(guān)文件，請(qǐng)知情網(wǎng)友留言補(bǔ)充）。

三、風(fēng)險(xiǎn)提示與合規(guī)建議

1.政策合規(guī)性

o分?jǐn)偡椒ㄐ璺隙惙ㄒ?guī)定，如《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條明確允許占地面積法、建筑面積法及稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法。

o特殊方法（如層高系數(shù)法、售價(jià)比率法）需經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，避免自行選擇導(dǎo)致爭議。

o法院解釋：納稅人有權(quán)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，也有?quán)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。但是除此之外的方法則必須征得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可！

2.材料完備性

o留存分?jǐn)傄罁?jù)文件，如規(guī)劃圖紙、測繪報(bào)告、成本核算明細(xì)等，應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查。

3.動(dòng)態(tài)測算與溝通

o提前測算不同分?jǐn)偡椒ǖ亩愗?fù)差異，優(yōu)先選擇稅負(fù)最低的方案。

o與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)分?jǐn)偡椒ā?/p>

四、總結(jié)

土地增值稅清算中，占地面積法和層高系數(shù)法更有利于節(jié)稅，尤其適用于普通住宅與高價(jià)值業(yè)態(tài)混合項(xiàng)目。關(guān)鍵策略包括：

（1）增加普通住宅成本分?jǐn)傄韵硎苊舛悾胀ㄗ≌謹(jǐn)傔^多成本，也會(huì)推高其他業(yè)態(tài)的增值；

（2）利用地方特殊政策調(diào)節(jié)高價(jià)值業(yè)態(tài)稅負(fù)；

（3）合理處理地下車位及公共配套成本。

企業(yè)需結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、地方政策及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，提前規(guī)劃分?jǐn)偡桨?，確保合規(guī)性與稅負(fù)優(yōu)化。更多實(shí)操案例可參考地方文件或咨詢專業(yè)機(jī)構(gòu)。

本文為作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不作任何決策意見或建議。若有錯(cuò)漏，請(qǐng)不吝賜教！

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