注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的任務(wù)之一。雖然這個(gè)過程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只要你按照規(guī)定進(jìn)行操作，你的企業(yè)就可以合法地運(yùn)營(yíng)。接下來，主頁(yè)將介紹土地出資入股怎么做賬，希望可以讓你在這方面有更深入的認(rèn)識(shí)和了解。

來源：陽(yáng)歌財(cái)稅

本文主要內(nèi)容：

1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和方法

2.現(xiàn)房銷售的土地增值稅計(jì)算

3.期房銷售的土地增值稅計(jì)算

4.舊房銷售的土地增值稅計(jì)算

5.企業(yè)重組中涉及的土地增值稅事項(xiàng)

以下是正文：

一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和方法

1.計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，形式上包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?？鄢?xiàng)目根據(jù)轉(zhuǎn)讓主體和轉(zhuǎn)讓行為不同有所區(qū)別：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)：

包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加）、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)加計(jì)扣除項(xiàng)目。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)：比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少一個(gè)加計(jì)扣除項(xiàng)目。

各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房：包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、購(gòu)房時(shí)繳納的契稅）。

計(jì)算方法

先計(jì)算增值額，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額。

再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，以此確定適用稅率檔次和對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù)。

最后按公式計(jì)算應(yīng)納稅額，公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)。

具體如下：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%：土地增值稅稅額=增值額×30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%：土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%：土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。

二、現(xiàn)房銷售的土地增值稅計(jì)算

在現(xiàn)房銷售的情況下，采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買主、錢貨兩清方式的，應(yīng)于房地產(chǎn)已經(jīng)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)作為銷售實(shí)現(xiàn)，計(jì)算應(yīng)由實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅。

在現(xiàn)房銷售的情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)以合同規(guī)定的收款時(shí)間作為銷售時(shí)現(xiàn)，分次結(jié)轉(zhuǎn)收入。

案例：

某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一棟公寓，獲得收入1.5億元，取得買方的建筑鋼材1050萬(wàn)元（不含稅）。

房地產(chǎn)公司為開發(fā)公寓取得土地使用權(quán)支付成本2900萬(wàn)元，開發(fā)土地建房及配套設(shè)施等支出4220萬(wàn)元，發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用960萬(wàn)（其中利息支出590萬(wàn)，可稅前扣除），支付轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金及附加94萬(wàn)。

（1）收入實(shí)現(xiàn)時(shí)

借：銀行存款15000萬(wàn)元

借：原材料1050萬(wàn)

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）136.5

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入16186.5萬(wàn)元

（2）取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和

2900 4220 960-590=7490

7490*5%=374.5萬(wàn)，小于實(shí)際支付利息590萬(wàn)，選擇據(jù)實(shí)扣除利息。

（3）計(jì)算土地增值稅扣除金額

=2900 4220 960-590 94 590 7490*5/100 7490*20/100=10046.5

增值額=16186.5-10046.5=6140

增值率=6140/9456.5=0.64928=64.93%

應(yīng)納稅額=6140*40/100-10046.5*5/100=1953.675

借：稅金及附加1953.675萬(wàn)元貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅1953.675萬(wàn)元

三、期房銷售的土地增值稅會(huì)計(jì)分錄

按照規(guī)定，商品房可以預(yù)售，但應(yīng)符合下列條件：

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%，并已經(jīng)確定工程進(jìn)度和竣工交付日期

向縣級(jí)人民政府管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明

在商品房預(yù)售情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購(gòu)房款時(shí)，借記銀行存款等貸記預(yù)收賬款（合同負(fù)債），并按照規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

案例：

某房地產(chǎn)公司2024年6月進(jìn)行商品房開發(fā)，在未竣工前已經(jīng)取得預(yù)收款4360萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征率2%

預(yù)繳土地增值稅=（4360-4360/1.09*3/100）*2%=4240*2/100=84.8

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅84.8萬(wàn)

貸：銀行存款84.8萬(wàn)

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己作為固定資產(chǎn)管理的房屋、建筑物等對(duì)外轉(zhuǎn)讓，視同非房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核算處理

四、舊房銷售的土地增值稅

舊房銷售土地增值稅計(jì)稅方法

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，（中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例）第六條第一三規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算

（1）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，按照發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算

（2）提供發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%

（3）提供發(fā)票未取得營(yíng)改增后專用發(fā)票的，按照按照不含稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算

（4）購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)扣除基數(shù)

（5）對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格也沒有提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收

案例：

甲公司將一棟商品房抵頂商品價(jià)款6000萬(wàn)，商品房購(gòu)于營(yíng)改增前，已交納契稅153.84萬(wàn)，購(gòu)買價(jià)款3846.16萬(wàn)元，原價(jià)4000萬(wàn)，公允價(jià)5000萬(wàn)，已折舊1000萬(wàn)，甲公司另外支付500萬(wàn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置價(jià)6000萬(wàn)，成新折扣率65%

會(huì)計(jì)分錄

（1）甲公司可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)算

增值稅=（5000-3846.16）/1.05*5%=54.94萬(wàn)元

應(yīng)交土地增值稅

評(píng)估價(jià)格=6000*65%=3900

增值額=5000/1.05-3900=861.90

增值率=861.90/3900=0.221

應(yīng)交土地增值稅=861.9*30%-3900*0=258.57萬(wàn)元

（2）會(huì)計(jì)分錄

借：固定資產(chǎn)清理3000

借：累計(jì)折舊1000

貸：固定資產(chǎn)4000

借：固定資產(chǎn)清理313.51

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）54.94

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅258.57

借：應(yīng)付賬款6000

貸：固定資產(chǎn)清理5000

貸：銀行存款500

貸：資產(chǎn)處置損益500

借：固定資產(chǎn)清理1686.49

貸：資產(chǎn)處置損益1686.49

五、企業(yè)重組過程涉及的土地增值稅

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組涉及土地增值稅時(shí)，不適用一般企業(yè)改制重組的暫不征收政策。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，在企業(yè)整體改制、合并、分立以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資等重組過程中，涉及國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更的，不能享受暫不征收土地增值稅的優(yōu)惠，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

不過，在符合相關(guān)稅法規(guī)定的其他情況下，如企業(yè)因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回房地產(chǎn)而發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移等，可享受土地增值稅的免稅或減稅政策。但具體的稅務(wù)處理還需根據(jù)企業(yè)重組的實(shí)際情況和相關(guān)稅收法規(guī)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和計(jì)算。

2、根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第51號(hào)），企業(yè)重組過程中涉及的土地增值稅相關(guān)內(nèi)容如下：

暫不征收的情形：

整體改制：企業(yè)按《公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

企業(yè)合并：兩個(gè)或兩個(gè)企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

企業(yè)分立：企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

以房地產(chǎn)作價(jià)入股：?jiǎn)挝弧€(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

相關(guān)注意事項(xiàng)：

不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理：改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，對(duì)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，為作價(jià)入股時(shí)縣級(jí)及自然資源部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格。按購(gòu)房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的，按照改制重組前購(gòu)房發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

政策執(zhí)行期限：本公告執(zhí)行至2027年12月31日。

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